Abreißen und neu bauen ist oft die bessere Alternative. Auch ein altes total saniertes Haus bleibt ein altes Haus. Lohnt der Aufwand? Bauherren unterschätzen den Aufwand und die Kosten.
Es scheint unter den Bundesbürgern beliebt zu sein ältere Häuser zu kaufen und anschließend total umzubauen. Meistens sind dann die Kosten für den Umbau bzw. die Sanierung höher als ein Neubau. Verlockend ist oft das Flair eines alten Gebäudes. Es scheint auch verlockend zu sein, dass bereits die gesamte Erschließung des Grundstücks und damit des Hauses vorhanden ist. Der gesamte Bürokratismus für Anschlussgenehmigungen fällt weg. Dass bei älteren Häusern auch die gesamten Anschlüsse erneuert werden müssen, wird dabei nicht bedacht. Auch in diesen Fällen sind zum Teil bürokratische Hürden zu überwinden.
Die gesamte Bausubstanz ist zu überprüfen. Sowohl in der Qualität als auch die Statik. Wer das nicht beachtet, erlebt im Nachhinein oft böse und teure Überraschungen, die die Finanzplanung für die Sanierung total überschreitet.
Beim Keller fängt`s schon an
Alte Keller haben einen eigenen Geruch, der sich auch durch die Sanierung oft nicht vertreiben lässt. Der Geruch ist umso stärker, je älter das Haus ist. Aufsteigende Feuchtigkeit und auch Nässe, die seitlich in das Kellermauerwerk eindringt, haben die Bausubstanz erheblich geschädigt. Der Mörtel ist ausgewaschen, die Steine sind, wenn es nicht gerade Natursteine sind, zerfallen. Die Trockenlegung und die Sanierung des Kellermauerwerks sind mit erheblichen Kosten verbunden.
Auch die Statik des Fundaments, der Kellermauern und der Kellerdecke stimmt nicht mehr. In Häusern, die 100 Jahre und älter sind wurde vielfach einfach ohne Fundamentstreifen gebaut. Die erste Schicht Steine für die Mauern wurde einfach auf den Boden gelegt. Darauf wurde dann weiter gemauert. Eine Fundamentplatte, wie es heute üblich ist, gab es nicht. Die Balken für die Kellerdecke haben durch die Feuchtigkeit gelitten und müssen saniert oder ganz ausgewechselt werden.
Bausubstanz über der Erde
Die Bausubstanz über der Erde bedarf meistens auch einer Sanierung. Außerdem entspricht die Bausubstanz älterer Häuser nicht der heute geforderten Energieeffizienz. Es sei denn, das Mauerwerk ist erheblich stärker als 50 cm. Sehr alte Bauten haben sogar Mauern von 1,50 m Wandstärke. Diese Mauern bestehen meistens aus Bruchsteinen. Bruchsteine erschweren eine Sanierung sehr. Mauerdurchbrüche können schon mal zu einer Herausforderung werden. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Wärmedämmung. Mit einer nachträglichen Wärmedämmung kann sehr viel falsch gemacht werden. Dann werden aus bislang gesunden Häusern, schnell kranke Häuser. Durch die Dämmung sind die Wände nicht mehr atmungsaktiv. Eine Dampfsperre mit Folie auf der Innenseite der Außenwände verhindert zwar das Eindringen der Feuchtigkeit aus dem Hausinneren, hat aber ein unangenehmes Raumklima zur Folge. Eine Be- und Entlüftung kann Abhilfe schaffen. Diese Anlagen sind jedoch ein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz. Außerdem störanfällig und im laufenden Betrieb werden Kosten verursacht. Dazu kommt noch eine jährliche Reinigung und Desinfizierung der Anlage.
Für eine einfache Sanierung entstehen nach den Erfahrungen der Deutschen Energieagentur (dena) durchschnittlich 60.000 Euro Kosten. Doch der Aufwand kann durchaus noch deutlich höher ausfallen.
Innere Gestaltung der Häuser ist nicht mehr zeitgemäß
Heute stellen wir ganz andere Ansprüche an die Raumaufteilung als zu der Zeit als die Häuser gebaut wurden. Um die Innengestaltung in dem vorhandenen Grundriss den heutigen Anforderungen anzupassen, bedarf es eines erheblichen Aufwandes. Die Kosten liegen so bei 30.000 Euro. Die Raumhöhe ist das nächste Problem. In den so genannten herrschaftlichen Häuser sind die Räume oft 3 m und höher. Vom energetischen Standpunkt sind diese Raumhöhen heute nicht mehr vertretbar. Das andere Extrem, Raumhöhen um die 2 m, sind in vielen Siedlungshäusern zu finden. Vom Energieverbrauch vielleicht recht interessant, doch für unsere heutigen Körpergrößen sehr gewöhnungsbedürftig.
Selbst Häuser, die jünger als 50 Jahre sind, haben Raumaufteilungen, die unseren heutigen Ansprüchen nicht mehr entsprechen.
Heizung muss (fast) immer erneuert werden
Alte Häuser brauchen neue moderne Heizungsanlagen. Die üblichen Warmwasserheizungen (Konvektionsheizungen) mit Gas- bzw. Ölkesseln bedürfen eines erheblichen Aufwandes. Decken- und Mauerdurchbrüche sind aufwendig und verursachen manchmal auch statische Probleme. Die Konvektionsheizungen bringen wegen ihrer Luftumwälzung hohe Feinstaubbelastungen.
Kostengünstiger und gesünder sind dann schon Natursteinheizungen mit ihrer Strahlungswärme. Dadurch trocknen auch schwach feuchte alte Gemäuer aus. Die Installation dieser Natursteinheizung kostet auch nur die Hälfte einer Warmwasserheizung. Die Kosten für den Betrieb der Natursteinheizungen liegen bei 50 Prozent und niedriger gegenüber einer Gas- oder Ölheizung.
Sanitäre Einrichtungen nicht mehr zeitgemäß
Die sanitären Einrichtungen entsprechen den heutigen Bedürfnissen und den hygienischen Forderungen in keinem Fall. In Altbauten sind mit erheblichem Aufwand die Rohrleitungen dazu zu verlegen. Die veranschlagten Kosten können schnell um ein Vielfaches überschritten werden. In alten Häusern stellt sich ein erhöhter Sanierungsbedarf meisten erst während der Bauarbeiten heraus.
Abreißen und neu bauen ist meistens die bessere Alternative
Die Kosten für einen Abriss betragen für ein Einfamilienhaus im Allgemeinen so um die 10.000 Euro. Dann erfolgt auf einem sauberen Fundament oder einer Bodenplatte der Neubau des Hauses. Die Maße des Neubaus sind frei wählbar soweit es keine örtlichen Beschränkungen gibt. Die Außenmaße des alten Hauses können aber auch eingehalten werden, sogar die äußere Ansicht ist zu 100 Prozent wieder herstellbar. Das Baumaterial kann in den meisten Fällen frei gewählt werden. Empfehlenswert ist eine Holzständerbauweise mit einer Zellulosedämmung. Als Heizung bietet sich auch bei einem Neubau die bereits beschriebene Natursteinheizung an. Mit dieser Bauweise ist auch keine Foliesperre gegen Kondenswasser erforderlich. Die Außenansicht ist frei wählbar. Putz, Klinker oder Holz, alles ist möglich. Selbst historische Ansichten können gestaltet werden.
Der Vorteil sind überschaubare Kosten, weil keine Überraschung wie bei der Sanierung auftreten kann.