Baufinanzierung nach Plan

Wie die Finanzierung des Eigenheims zu einer runden Sache wird. Baufinanzierung beinhaltet mehr als nur die Suche nach niedrigen Darlehenszinsen, der richtigen Zinsbindungsfrist und das Ansparen von Eigenkapital.

In Zeiten unsicherer Kapitalmärkte wenden sich mehr und mehr Anleger wieder den solideren Formen der Geldanlage zu. Neben Staatsanleihen, Sparbuch und Gold sind es vor allem Immobilien, die trotz der Subprime-Krise in den USA zumindest nicht aufgehört haben, private Investoren zu faszinieren. Nicht zuletzt sind es auch die staatlichen Anreize in Form von Wohn-Riester, Riester-Darlehen, Kreditanstalt für Wiederaufbau, die neben den immer noch sehr tiefen Baukreditzinsen überzeugen.

Niedrige Zinsen als Fundament

Mitunter sehen viele die momentan sehr niedrigen Bauzinsen als direkte Folge der (weltweiten) Leitzinssenkungen. Da Baugeld sich als Langfristdarlehen weniger an kurzfristigen Interbank-Kreditzinsen als vielmehr an den ‚Langläufern’ wie Anleihen und Renten orientiert, wirken sich Zinssenkungen für Termingelder eher mit einer gewissen Zeitverzögerung auf die Baudarlehen aus. Sehr wohl jedoch sind auch Bausparkassen und Hypothekenbanken Teil des internationalen Finanzmarktes und damit unmittelbar von teuren und schwer zu erhaltenden Krediten auf dem Interbankenmarkt betroffen. Da sie diese Gelder zur Refinanzierung benötigen, suchen sie nach entsprechend günstigeren Alternativen. Künftige Bauherren sind insofern willkommene ‚Kreditgeber’, bindet man sie doch mit niedrigen Zinsen zumindest mittelfristig an sich und sichert sich als Kreditinstitut damit entsprechende Rückzahlungen und damit letztendlich auch immer wieder frisches Kapital. Die Spekulation darüber, wie lange diese ‚Baisse’ der Bauzinsen noch anhalten wird, erzeugt wiederum einen gewissen Entscheidungsdrang seitens noch unschlüssiger Bauherren und gibt den Baufinanzierern damit ein willkommenes Instrument an die Hand. Trotzdem muss gesagt werden, dass eine Bindung von 10 -15 Jahren bei durchschnittlich knapp 4% Zinsen wirklich attraktiv ist – und dies für beide Seiten.

Sta(a)ttliche Prämien

Jenseits niedriger Bauzinsen möchte auch der Staat seinen Teil zur Förderung des Wohneigentums leisten. Durch das Gesetz zur Eigenheimrente und anderer Maßnahmen können beispielsweise Riester-Sparer nun ihr bislang angespartes Guthaben zur Tilgung von Baudarlehen beziehungsweise als Eigenkapital nutzen, sofern sie bereits mindestens 10.000 Euro angespart haben. Der Vorteil liegt darin, dass bei höherem Eigenkapital der Beleihungswert kleiner und der Kredit damit automatisch hochrangiger und zinsgünstiger ist. Die Verwendung von Riester-Sparguthaben hat keinen Wegfall der staatlichen Zulagen zur Folge. Dennoch müssen sich Bauherren darauf einstellen, dass sie im Rentenalter unter die nachgelagerte Besteuerung fallen. Hierbei werden jene für die Tilgung von Wohneigentum verwendeten Zulagen auf einem fiktiven Wohnförderkonto vermerkt und jährlich mit 2% verzinst. Bei Rentenantritt hat man als Bauherr dann eine Steuerschuld, welche man entweder mit einem Skonto von 30% sofort tilgen kann oder diese eben bis zum 85. Lebensjahr regelmäßig abbezahlt.

Weiterhin haben einige Banken und Sparkassen gemäß des Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetzes (AltZertG) so genannte Riester-Darlehen auf den Markt gebracht. Hier kann der Sparer seine ihm zustehenden Riester-Zuschläge direkt in die Tilgung eines Baudarlehens fließen lassen, ohne dabei zusätzliche Zahlungen vornehmen zu müssen. Weiterhin besteht die Möglichkeit, die jährlich maximal förderfähigen Beiträge zur privaten Altersvorsorge als Sondertilgungsrecht zu vereinbaren. Zahlt man neben den Riester-Zulagen zusätzliche Tilgungsraten, verringert sich natürlich auch die Tilgungszeit und somit die zu zahlenden Zinsen. Bei Umzug und Verkauf der Immobilie gilt für alle Riester-Baudarlehensmodelle, dass die Förderung natürlich streng zweckgebunden ist und Veräußerungen und Fremdvermietung nicht vorgesehen sind. Kommt es jedoch dazu, dass man arbeitsbedingt umziehen muss, muss dies nicht den Prämien-Wegfall bedeuten. Ziel des Eigentümers muss es jedoch sein, so schnell wie möglich, spätestens jedoch nach Vollendung des 67.Lebensjahres, wieder ins Eigenheim zu ziehen.

Weitere Quellen für eine flüssige Baufinanzierung

Nicht nur Riester und niedrige Baugeldzinsen ermöglichen den zinsgünstigen Fluss liquider Mittel. Auch die auf Energieeffizienz, Niedrigstromhäuser und ‚private’ Kleinkraftwerke setzenden Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau, wie auch kommunale Gelder vor allem in Bezug auf Energieeffizienz und barrierefreies Wohnen sollten in Anspruch genommen werden, wobei zu bemerken ist, dass entweder der eine oder der andere ‚Topf’ genutzt werden kann. Auch die Wohnbauprämie für Bausparverträge ist eine Möglichkeit des subventionierten Baugeldsparens. Doch seit 01. Januar 2009 ist auch die Auszahlung dieser Prämie unmittelbar an die nachweisliche wohnwirtschaftliche Verwendung gekoppelt.

Genauso ergeben sich auch jenseits der staatlichen und/oder kommunalen Förderung Möglichkeiten das Eigenheim günstig zu finanzieren. So vergeben einige Arbeitgeber beispielsweise Darlehen an ihre Mitarbeiter, zinsgünstig, unbürokratisch und mit weniger strenger oder gar überhaupt keiner Bonitätsprüfung, ist doch das Gehalt und die ‚Arbeitskraft’ in unmittelbarer Nähe. Nicht selten sind diese Darlehen jedoch mit einer Bindung an das Unternehmen zumindest bis zur vollständigen Tilgung des Kredites versehen. Weiterhin müssen die Zinsen dem aktuellen Marktniveau entsprechen, da ansonsten ein geldwerter Vorteil vorliegt, welcher versteuert werden muss. Auch darf ein Arbeitgeberdarlehen den Angestellten nicht dazu verpflichten mit dem Kredit Produkte des Arbeitgebers kaufen zu müssen. Es ist nämlich unzulässig Firmenprodukte auf Kredit zu verkaufen und dafür Zinsen zu verlangen.

Neben Geld lassen sich auch durch Muskelkraft Zinsen sparen. Die Eigenleistung als Eigenkapitalersatz kann in der Regel bei der Beantragung eines Baudarlehens geltend gemacht werden. Dabei sollten Bauherren jedoch stets versuchen ihre eigenen handwerklichen Fähigkeiten und Leistungsvermögen – schließlich sind Dauerbelastungen im Sinne von Vollzeitjob und Eigenheim nicht unbegrenzt zu verkraften – realistisch einzuschätzen, wie sich auch vorab ein genaues Bild über Preise von Baumaterialien zu machen. Geht das Geld inmitten des Bauvorhabens aus, kann eine notwendige Fremdfinanzierung teuer werden.

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