Wohnfläche gewinnen mit der Dachaufstockung

Eine Dachaufstockung lohnt sich besonders, wenn Vermieter ein Mietshaus kostengünstig modernisieren und somit den Wohnwert steigern möchten.

Im Zuge einer anstehenden Hausmodernisierung entscheiden sich viele Hausbesitzer, insbesondere Vermieter, immer häufiger für eine Dachaufstockung.

Mehr Wohnfläche bedeutet mehr Mieteinnahmen – besonders, wenn das Haus in einer attraktiven Wohnlage angesiedelt ist. Doch die ist in Ballungsräumen knapp bemessen und in die Breite lässt sich gerade dort oft nicht mehr wachsen. Die Lösung: Immer mehr Wohnungsbaugesellschaften bauen in die Höhe und beauftragen eine Dachaufstockung. Aus wirtschaftlicher Sicht besonders attraktiv: Der neue Wohnraum stammt aus der aktuellsten Bau-Altersklasse. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete liegt damit schnell mehr als ein Euro pro Quadratmeter über dem Rest des Hauses.

Sinnvoll ist es, die Dachaufstockung mit einer zeitgleich anstehenden Dachinstandsetzung oder Wohnungsmodernisierung kombiniert durchzuführen. So sinken die Modernisierungskosten pro Quadratmeter Mietfläche. Zudem können die Kosten einer ohnehin notwendigen Dachinstandsetzung gegengerechnet werden, wenn eine zusätzliche Etage hinzukommt.

Argumente für Dachaufstockung

An einer Dachaufstockung ist für professionelle Vermieter besonders interessant, dass diese Maßnahme sinnvoll im bewohnten Zustand durchgeführt werden kann. So werden die Mietverluste in der Bauphase so gering wie möglich gehalten. Das Haus muss nicht leergezogen werden und eine zeitraubende neue Mietersuche nach Bauabschluss entfällt.

Bei der Dachaufstockung im bewohnten Haus wird im Regelfall die Betondecke der obersten Wohnung mit Schweißbahnen abgedichtet. So sind die Mieter vor Feuchtigkeit geschützt. Vor Baubeginn prüft ein Statiker, ob die Zusatzlast der neuen Etage vom Bestandshaus getragen werden kann.

Holzständerbauweise

Eine Möglichkeit ist es, bei der Dachaufstockung mit komplett vorgemauerten Ziegelelementen zu arbeiten, die zügig versetzt und verankert werden können. Leichter im Gewicht sind Wandelemente in Holzständerbauweise. Eine relativ neue Bauart ist die Nutzung von Metall-Leichtbauprofilen. Durch die Nutzung dieser großformatigen Fertigelemente und hohe Teamkompetenz vor Ort ist das neue Geschoss bereits nach 10 Tagen aufgestockt und die Gebäudehülle geschlossen. Die komplette Umbauphase ist spätestens nach zwölf Wochen beendet – dann ist die neue Etage schon wieder vermiet- und bewohnbar.

Ökonomische Modernisierung und EnEV

Plant ein Vermieter eine Dachaufstockung, wäre dies auch der geeignete Zeitpunkt, um andere ökonomisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen im Vorfeld zu prüfen: beispielsweise die Installation einer Photovoltaikanlage. Vorteil hier: Während der Planungsphase kann die Art und Neigung des neuen Daches direkt so gewählt werden, dass die Anlage so ertragsreich wie möglich arbeiten kann (ideal wäre eine Neigung von 30 Grad); zudem sollte die Verschattungssituation mitgeprüft werden. Der Aufwand lohnt sich. Die Installation von Photovolatikzellen kann beispielsweise helfen, die aktuellen EnEV-Richtlinien rechnerisch einzuhalten. In Verbindung mit dem Bau einer Photovoltaikanlage werden die Vorschriften zur Dämmung etwas gelockert. Festgeschrieben ist das in § 5 EnEV. So ist es dann im Zusammenhang möglich, notwendige Sanierungsmaßnahmen gegeneinander aufzurechnen und die wirtschaftlich günstigste Zusammenstellung der Arbeiten auszuwählen.

Wohnwert steigern

Zeitgleich bietet sich während der Dachaufstockung die Gelegenheit, je nach Gebäudezustand weitere Modernisierungsarbeiten durchzuführen. Denkbar sind unter anderem die Aufstellung von Balkonen, die Neugestaltung der Hauseingänge oder sogar die Bad-Modernisierung in den Wohnungen. Die Baustellengemeinkosten fallen dann nicht doppelt an. Die Mieter werden es danken, denn schon nach einer einmaligen Bauphase von wenigen Wochen hat sich ihr Wohnwert gewaltig gesteigert.

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