Verkauf privater Immobilienkredite

Deutsche Banken veräußern Hypotheken an ausländische Investoren. Jedes Jahr werden private Hypothekenkredite im Wert von mehreren Milliarden Euro an ausländische Investoren verkauft. Einige davon gelten als aggressive Geldeintreiber.

Weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit haben deutsche Kreditinstitute jedes Jahr private Immobilienkredite an – meist ausländische – Finanzinvestoren verkauft. Allein im vergangenen Jahr wurden Darlehen im Wert von fünf Milliarden Euro übertragen.

Diese Ziele verfolgen die Banken

Mit dem Verkauf der Darlehen sichern sich die Banken ihre Liquidität, um Mittel für neue Geschäfte zu gewinnen. Mitunter verfolgen sie auch das Ziel, ihre Bilanzen zu entschlacken, denn je höher die ausstehenden Forderungen sind, desto höher muss auch das Eigenkapital der Bank sein. Je mehr Eigenkapital durch vergebene Kredite gebunden ist, desto geringer ist der Handlungsspielraum für weitere Geschäfte. Der An- und Verkauf von Krediten ist daher ein wichtiges Instrument des Bankenmanagements – und grundsätzlich auch nicht verwerflich.

Was ist passiert?

Unsere heimischen Geldinstitute wie die Sparkassen oder Volks- und Raiffeisenbanken pflegen mit ihren Kunden traditionell eine langfristig orientierte, gute Beziehung. Demgegenüber sind Investoren nicht selten am schnellen Geld interessiert.

Ein Teil der von den einheimischen Banken abgestoßenen Immobilienkredite wurden zuvor nicht regelmäßig von den Hauseigentümern bedient. Diese sogenannten „subperforming loans“ werden zusammen mit den „performing loans“ an Investoren verkauft, um das gesamte Kreditpaket für den Aufkäufer attraktiver zu machen.

Der Kunde wird über den Verkauf seines Kredits in der Regel nicht informiert. Auch bleibt die Hausbank in vielen Fällen sogar der Ansprechpartner für alle aktuellen Fragestellungen. Außerdem bleibt der aufkaufende Investor an alle Vertragsabsprachen gebunden. Der neue Gläubiger muss Zinssatz, Zinsbindung, Kündigungsregeln und alle sonstigen Vereinbarungen übernehmen.

Wo liegt das Problem?

Immobiliendarlehen sind in Deutschland üblicherweise mit einer Grundschuld abgesichert. In einer sogenannten Sicherungsabrede ist mit der Bank in der Regel vereinbart, dass sie aus dieser Grundschuld keine Zwangsvollstreckung betreiben darf, solange die Kunden ihre Raten vereinbarungsgemäß zahlen. Verkauft nun ein einheimisches Geldinstitut seine Forderung an einen Finanzinvestor, wird die Sicherungsabrede nicht mit übertragen. Dennoch kann sich der Kunde – auch gegenüber dem neuen Gläubiger – darauf berufen. Der Finanzinvestor kennt den Inhalt der Sicherungsabrede, weil er sich vor dem Kauf des mit der Grundschuld gesicherten Darlehens über dessen Werthaltigkeit – und damit auch über die Sicherungsabrede – informiert hat. Kreditnehmer, die ihren Zahlungsverpflichtungen bisher nachgekommen sind, haben daher nichts zu befürchten.

Läuft der Kredit hingegen zu einem vorab fixierten Zeitpunkt aus, kann es mit der Anschlussfinanzierung Probleme geben, da die Investoren – anders als die Hausbanken – in der Regel kein Interesse an einer dauerhaften Geschäftsverbindung haben. Da sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist das komplette Restdarlehen fällig stellen, ist der Hauseigenheimer gezwungen, sich einen neuen Geldgeber zu suchen. Hierfür bleibt ihm dann häufig nur wenig Zeit, denn die Finanzinvestoren informieren die Kreditnehmer in der Regel nicht rechtzeitig darüber, dass sie nicht gewillt sind, Angebote für Anschlussfinanzierungen abzugeben.

Besonders problematisch wird es für Kunden, wenn deren Kredite als „notleidend“ eingestuft werden. Dies ist schon dann der Fall, wenn sie die Raten einmal oder gar mehrfach einige Tage zu spät überweisen oder zweimal gar nicht bezahlen. Der Investor hat dann die Möglichkeit, die Kredite vergleichsweise schnell zu kündigen. Wie rigoros die Aufkäufer dabei mitunter vorgehen, haben schon einige Immobilieneigentümer bitter zu spüren bekommen, die ihr Häuschen verkaufen mussten.

So können sich Kreditnehmer absichern

Darlehensnehmer können zunächst versuchen, sich schriftlich von ihrer Bank bestätigen zu lassen, dass ihr Kredit nicht bereits verkauft wurde und auch zukünftig nicht verkauft wird. Nachträglich sind Änderungen im Kreditvertrag zwar nicht einfach durchzusetzen, aber Kreditnehmer können es trotzdem versuchen. Besonders gute Erfolgsaussichten bestehen, wenn die Zinsbindung für das Darlehen in Kürze ausläuft. Da in diesem Fall eine reguläre Kündigungsmöglichkeit besteht sind die Banken eher bereit, auf die Wünsche der Darlehensnehmer einzugehen.

Allerdings kann diese Sicherheit auch ihren Preis haben. So bieten einige Banken ihren Kunden an, gegen einen Aufpreis von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten pro Jahr einen Kreditverkauf über die gesamte Laufzeit auszuschließen.

Das geplante Risikobegrenzungsgesetz

Unterstützung erhalten Darlehensnehmer durch das geplante Risikobegrenzungsgesetz. Danach sollen die Kreditinstitute künftig wahlweise auch Darlehen anbieten, die nicht veräußert werden können, allerdings gegen einen gewissen Zinszuschlag. Ferner sollen Geldgeber dazu verpflichtet werden, den Darlehensnehmer rechtzeitig vor einer Änderung des Kreditvertrags zu informieren – und zwar mit einem dreimonatigen Vorlauf. Sofern das Darlehen verkauft wird, ist der Kunde hierüber sofort in Kenntnis zu setzen. Vorgesehen sind auch Neuerungen, die Immobilieneigentümer schützen sollen, die ihren Verpflichtungen nicht mehr in vollem Umfang nachkommen können. So sollen Verbraucherdarlehen erst gekündigt werden können, wenn der Zahlungsrückstand einen bestimmten Prozentsatz erreicht hat.

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